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マンションを買う時こそ“賃料”を調べなければいけないワケ

高騰する日本の不動産市場。新築マンションの価格上昇が続く中、マンションを買うときに何を基準として考えればいいのか、新築と中古どちらを選択するべきなのかなど、専門家やエコノミストに聞きました。
駒田健吾キャスター:まずは新築マンション価格の推移を見ていきます。不動産経済研究所によりますと、2021年1月から10月の首都圏の新築マンションの平均価格が6565万円。バブル崩壊から新築マンションの平均価格は下がる一方でしたが、近年価格は上昇し、ついに今年、バブル時の平均価格を上回ったということなのですが、中山さん今はバブルなんでしょうか? LIFULL HOME’S総研・副所長 中山登志朗さん:「バブル」というのは、投資がすごく進んでしまって、「物件の価格が価値以上に大きく上振れてしまうようなこと」を一般的に言うんですが、現状売っている物件の「価格」が「価値」と比べて大きく下回ってるかというと、そんなことはないと考えられるので、バブルというような、“買った途端に値上がりする”そういう可能性は考えにくい状況にあるので、そういう意味で「バブル」とは言えないと思いますし、実際に「バブルである」と思っている方は、ほぼいらっしゃらないかなと思います。 大和証券・シニアエコノミスト 末廣徹さん(最近マンションを購入):自分のことで心配なのですが、物件の「価値」って何で測るんですか? LIFULL HOME’S総研・副所長 中山登志朗さん:「価値」というのは、一つは、その物件を仮に貸したときに「いくらで貸せるか」というのが、投資のよく「利回り」という話をしますよね。この物件、表面利回り5%で回りますなんていう話があった時、その「5%」ってどんなものかというと、期間でいうと「20年で回収できる」という意味になります。その期間が短ければ、短いほど投資適格が高いということになるんですよ。ということは、売っている物件の「価値」が高いということになります。●売っている物件の価格がいくらかということ●そのエリアの賃料はどのくらいなのか、などを比べてみて、表面の利回りが何%ぐらい取れるのか、「利回りの高いところの方が価値が高い」と思っていただいた方がわかりやすいと思います。 駒田キャスター:末廣さん、向こう20年間で100%回収できるような基準で買いましたか? 大和証券・シニアエコノミスト 末廣徹さん:私は中古を買ったんですよ。昔と比べると「ずっと住む」という感覚も結構減ってきてるのかなと思って、15年後ぐらいで売ったときに、その築年数のものがどれぐらいの価格で動いているのか確認して、買いましたね。 駒田キャスター:長いスパンではなく、買い替え、住み替えというプランを持っていると。中山さんいかがでしょうか? LIFULL HOME’S総研・副所長 中山登志朗さん:今申し上げた、賃料換算したときに利回りが出てきて、物件の価格に比べて賃料相場が高い方が「価値が高い」ですよという話をしたんですけど、賃料が何で高いのか安いのかってことを考えると、▼駅に近ければ賃料って高いじゃないですか、それだけ便利だから。▼商店街があればそこの商店街にある方が賃料が高く取れますよね。▼あとは築何十年もたっているものと、新築築浅のものと比べると、賃料はやはり違うじゃないですか。つまり、人気のバロメーターというのは、その「価値」があるかないかも含めて「賃料に全部反映してくる」ということですよね。なので、賃料水準がどのぐらいなのか、このエリアの物件は築5年だとどのぐらいで、築10年はどのぐらいで貸されているのかということを駅前の不動産屋さんに、だいたいの相場を聞くこともできますし、インターネットで簡単に調べることもできるので、そういったところを比較して、自分の買おうと思ってる部分を仮にAエリアで5000万する、このBエリアも5000万円、Cエリアも同じく5000万円ぐらいで自分の欲しい物が売ってると。▼A駅は特急が停まるので賃料が20万円取れます。▼B駅は各駅しか止まらないので15万しか取れません。▼C駅はちょっと郊外なんで12〜13万しか取れません。どの駅の物件を買いますか?と言ったら「一番賃料の高いところを買ってください」っていう話になるわけですよ。それは途中で15年ぐらいで売却するときでも、賃料水準が高いってことは「人気のあるエリア」だと思っていただくと、売却差損を小さく売却することが可能性として高くなるっていうことですね。そういった考え方で賃料水準を見てあげる。つまり「買うときにこそ賃料相場というのは非常に便利物差しになる」っていうことですね。 駒田キャスター:場所によるだろうし、税制とかもありますけど、今の東京は新築と中古、どちらを目指すべきなのでしょうか? LIFULL HOME’S総研・副所長 中山登志朗さん:まず新築の価格と中古の両方とも値上がりする方向に首都圏ではなっています。特に東京の都心部なんかですと新築マンションは坪500万を軽く超えてきています。都心の価格は本当に高くなってます。そういった物件を買われる方というのはごく一部の方々ですから、買えるっていう現実的な選択で言うと、大多数の所得者層の方は「中古」になるのかなと。なので中古がいいか新築がいいかというよりは自分が買える価格の中で、新築と中古どちらを選ぶかということですし、新築か中古よりも立地で選ぶとか、先ほど申し上げたように賃料相場で選ぶとか、そういう別の価値基準をですねしっかり物差しとして物件にあてて、自分の判断でどっちがいいのかを選択する、そういうことが賢い消費者になる。一つの方法かなと思います。(経済の話で困ったときにみるやつ#不動産編より一部抜粋)(05日09:00)

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